Prawo pierwokupu daje konkretnej osobie fizycznej lub prawnej pierwszeństwo w zakupie danej rzeczy lub nieruchomości. Oczywiście zaczyna ono działać w momencie, gdy właściciel zdecyduje się na sprzedaż. Osoby z tym prawem mimo swoich przywilejów nie mogą wymuszać na osobie z prawem własności wcześniejszej sprzedaży. Prawo pierwokupu często jest stosowane przy działkach rolnych. Co to oznacza dla osób, które chciałyby je nabyć?
Czym jest nieruchomość rolna?
Zgodnie z artykułem 46(1) Kodeksu cywilnego za nieruchomości rolne (grunty rolne) uznaje się działki, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej. Może być to produkcja roślinna, zwierzęca, ogrodnicza, sadownicza lub rybna. Parcele o charakterze rolnym są za takie uważane nawet, wtedy gdy czasowo nie są tak wykorzystywanie. Wtedy nazywa się je ugorami lub odłogami. To, co odróżnia nieruchomość rolną od innych, to możliwy sposób jej wykorzystania.
Aktualnie obowiązujące ustawodawstwo wprowadza szereg ograniczeń związanych z nabywaniem działek rolnych. Kupcem w ich wypadku może być tylko rolnik indywidualny. Wyjątkiem są sytuacje, gdy nieruchomość o charakterze rolnym kupuje osoba najbliższa zbywcy lub działka obejmuje powierzchnię mniejszą niż 1 hektar.
Co warto wiedzieć o prawie pierwokupu?
W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu na mocy ustawy przysługuje jej dzierżawcy. Aby jednak tak było, musi być spełnionych kilka ważnych warunków. Po pierwsze umowa dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej oraz obejmować okres co najmniej 3 lat. Po drugie działka rolna, która ma być sprzedana, wchodzi w skład gospodarstwa dzierżawcy. Co ważne prawo pierwokupu nie obowiązuje, jeśli nabywcą nieruchomości jest między innymi jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoba bliska zbywcy.
Warto podkreślić, że ustawa nadaje szereg uprawnień dzierżawcy, któremu przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej. Na przykład, gdy cena sprzedawanej nieruchomości mocno różni się od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.
Jeśli dzierżawca lub inna osoba z prawem pierwokupu z niego nie skorzysta, przysługuje ono Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Dotyczy to również nieruchomości rolnej o powierzchni od 0,3 ha do 1 hektara. KOWR ma miesiąc od otrzymania skutecznego zawiadomienia o zamiarze sprzedaży na decyzję czy chce kupić daną nieruchomość rolną. Jeśli tego nie zrobi, sprzedający może swobodnie szukać kupca z zastrzeżeniem, że działki rolne powyżej hektara może kupić tylko rolnik. Warto przy tym zaznaczyć, że prawa pierwokupu nie można sprzedać ani przekazać innej osobie. Prócz tego dotyczy ono zawsze całości sprzedawanej działki, nie można w ten sposób nabyć tylko jej części.
Jeśli właściciel działki rolnej chce ją sprzedać osobie bez prawa pierwokupu, zawiera z nią najpierw umowę warunkową. Na mocy tego porozumienia transakcja jest możliwa tylko wtedy gdy osoba uprawniona nie skorzysta z pierwszeństwa w zakupie. O umowie warunkowej należy powiadomić osobę uprawnioną. Ma ona określony czas (zwykle 30 dni) na decyzję czy chce kupić daną parcelę rolną. Jeśli tego nie zrobi, umowa warunkowa może być finalizowana.
